Ann BERBEN, Notaris te Zutendaal

Sinds 1 januari 2019 is dat belangrijk document volledig in een nieuw jasje gestoken. De nieuwe EPC’s vermelden naast een kengetal (uitgedrukt in kWh/m²) nu ook een label (een beetje vergelijkbaar met de labels van wasmachines of droogkasten). Het certificaat wordt daardoor stukken visueler en begrijpelijker voor eigenaars, kandidaat kopers en huurders.

Bovendien is het vernieuwde EPC een globale bron van informatie geworden voor eigenaars. Dat iedereen zijn woning zo goed mogelijk moet isoleren, is voor de meesten onder ons oud nieuws. Maar hoe? Wat zal het ongeveer kosten? Welke werken ‘primeren?’… Veel eigenaars die de energiezuinigheid van hun woning willen aanpakken, weten niet waar ze moeten beginnen. Bovendien hebben mensen vaak geen goed overzicht van de kosten die gepaard gaan met energetische renovaties. Het nieuwe EPC tackelt al deze problemen en biedt een globaal overzicht van de nuttige werken via aanbevelingen en aandachtspunten, hun niveau van prioriteit (aan de hand van gekleurde iconen) én zelfs een (indicatieve) kostenraming van deze werken. Deze gegevens worden niet opgesteld door een deskundige, maar worden op geautomatiseerde wijze uitgerekend.  Kortom, het vernieuwde EPC biedt een ideaal startpunt aan eigenaars die aan de slag willen gaan. We gebruiken bewust het woord ‘startpunt’, want het nieuwe EPC houdt niet met alles rekening. Hoe de bewoners omspringen met energie, de gezinssamenstelling, het al dan niet beschermd zijn van gevels, vocht- en stabiliteitswerken… zijn voorbeelden van aspecten waar het EPC géén rekening mee houdt. Voor gedetailleerd advies op maat, zowel over de werken als over de kosten, blijft het consulteren van een specialist een must.

Naast het behalen van de energiedoestellingen van 2050, is er echter nog een belangrijke reden het pijltje op het EPC van rood naar groen te krijgen: méér informatie over de woning heeft ook een zekere impact op de manier waarop eigenaars de waarde van hun woning bepalen. Het nieuwe EPC maakt de informatie over de energetische staat van de woning immers veel transparanter, niet alleen voor henzelf, maar ook voor potentiële kopers en huurders. Gebreken op vlak van energiezuinigheid worden immers uitdrukkelijker blootgelegd. Daar tegenover is een ‘positief’ EPC aantrekkelijk voor kandidaat-kopers. Om een EPC zo goed mogelijk te laten overeenstemmen met de werkelijke energetische staat van de woning, denken eigenaars best ook aan de nodige bewijsstukken met betrekking tot uitgevoerde werken. In voorkomend geval kan een destructief onderzoek, waarbij de energiedeskundige zelf de woning onderzoekt en de energiezuinigheid komt opmeten, nut hebben.

Eigenaars die een geldig EPC bezitten van hun woning, kunnen hun ‘oude’ EPC perfect nog gebruiken wanneer ze morgen hun woning willen verkopen of verhuren. Let wel: een EPC is slechts 10 jaar geldig. Eigenaars waarvan het EPC niet meer geldig is, zullen wél verplicht een vernieuwde EPC moeten laten opstellen. Ook eigenaars met een geldig, maar verouderd EPC (omdat ze doorheen de jaren bv. isolatiewerken hebben uitgevoerd), kunnen baat hebben bij het opstellen van een nieuw, verbeterd EPC.

Wil je een overzicht van de documenten die in aanmerking komen als bewijsstuk?
Je vindt een toelichting en een overzicht in deze bijlage.

Bron: Fednot

1. Nieuwe regels voor eigenaars van appartementen
Sinds 1 januari zijn er heel wat zaken voor de mede-eigenaars van een appartementsgebouw veranderd. De nieuwe regels inzake appartementsmede-eigendom pakken een aantal knel- en twistpunten van het oude recht aan. Belangrijk heikel punt was bijvoorbeeld het nemen van beslissingen door de algemene vergadering van mede-eigenaars over belangrijke werken aan het gebouw en de financiering ervan.

• Beslissingen over werken in de gemene delen (bv. renovatie aan trappenhuis, werken aan de gevel…) moesten tot 1 januari 2019 gebeuren met een 3/4^de meerderheid van de stemmen in de algemene vergadering. Sinds 1 januari is dat een 2/3^de meerderheid geworden.

• Beslissingen over wettelijk verplichte werken (vb. werken om te voldoen aan isolatienormen, brandveiligheid…) werden met 3/4^de meerderheid genomen, maar vandaag is deze regel versoepeld door de invoering van een meerderheid van 50% + 1.

• Bovendien is er géén unanimiteit meer vereist in gevallen van afbraak of totale heropbouw van het gebouw of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een meerderheid van 4/5^de zal dan volstaan. Kortom, één en ander zorgt ervoor dat beslissingen die rechtstreeks een impact hebben op de kwaliteit, veiligheid en duurzaamheid van het gebouw vlotter verlopen. In dezelfde context wordt trouwens ook het reservefonds verplicht gemaakt zodat belangrijke en noodzakelijke investeringen aan het gebouw financieel opgevangen kunnen worden. Bovendien zal het principe ‘de betaler beslist’ gelden: de beslissingsbevoegdheid van een mede-eigenaar over bv. de lift zal afhankelijk zijn van de mate waarin hij mee kosten maakt aan de lift. Dit zijn maar een paar van de belangrijke wijzingen die de nieuwe wet introduceert, wil je hierover meer informatie? Aarzel zijn dan niet om notaris.be te consulteren in de komende maanden!

• De figuur van de voorlopige bewindvoerder doet zijn intrede. De bewindvoerder zal, in welbepaalde omstandigheden, kunnen optreden in plaats van de algemene vergadering indien zich een blokkering van de beslissingen voordoet in de besluitvorming.

2. Optionele toepassing van btw voor onroerende verhuur
Vóór 1 januari 2019 werd de verhuur van in België gelegen onroerende goederen vrijgesteld van de toepassing van btw, wat betekende dat een eigenaar van een verhuurd onroerend goed geen btw kon aftrekken van verschillende aankoop-, verbouwings- of renovatiekosten.

Sinds 1 januari 2019 geldt een optioneel stelsel van btw-heffing op de onroerende verhuur van een goed gebruikt in het kader van economische activiteiten. Partijen kunnen dus zelf beslissen of ze gebruik maken van het btw-stelsel wanneer er sprake is van professionele onroerende verhuur. Opgelet, deze maatregel speelt dus niet voor huurovereenkomsten in het kader van privédoeleinden.

Indien de verhuurder opteert voor het stelsel van btw, zal hij de huur moeten onderwerpen aan de btw en dan zal hij eveneens de btw mogen aftrekken die bouwwerken en renovatiewerken aan het goed verzwaren. Dit optioneel btw-stelsel zal – onder bepaalde voorwaarden - enkel toegepast kunnen worden voor nieuwbouw of ingrijpende heropbouw die aangevangen zijn vanaf 1 oktober 2018. Deze voorwaarde geldt echter niet voor de verhuur van gebouwen die hoofdzakelijk als opslagruimte worden aangewend.

Bovendien is deze belasting verplicht voor de huur van korte duur (meer bepaald voor huurovereenkomsten die de periode van zes maanden niet overschrijden, zoals bv. de verhuur van congres-, seminarie-, vergader- of feestzalen of beurs- en tentoonstellingsruimten) van onroerende goederen. Dit geldt evenwel niet voor goederen die bestemd zijn voor bewoning (zoals de hoofdverblijfplaats, tweede verblijven, vakantiewoningen, studentenwoningen, de verhuur aan natuurlijke personen voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan hun economische activiteit en de terbeschikkingstelling aan organisaties zonder winstoogmerk of aan organisaties in het kader van hun sociaal-culturele activiteiten (bijvoorbeeld jeugdbeweging). Deze vormen van verhuur blijven vrijgesteld van btw.

3. Lancering en verdere uitwerking van de Woningpas
Wanneer je een woning wilt verkopen, verbouwen of verhuren, komt er heel wat papierwerk bij kijken. De gloednieuwe Woningpas, die in december al werd gelanceerd, zorgt voor een enorme administratieve vereenvoudiging. De Woningpas is als het ware een digitaal paspoort van je woning en bundelt een heleboel informatie over je woning. In een eerste fase heeft deze informatie vooral betrekking op de indeling en de ligging van het gebouw, de omgeving, de overstromingsgevoeligheid en de inhoud van het EPB- of EPC certificaat, maar in een latere fase zal het overzicht aangevuld worden met andere attesten en documenten. De woningpas staat dus nog maar in zijn kinderschoenen, maar ongetwijfeld zal deze nieuwe tool, gemaakt op maat van de burgers, in 2019 nog verder groeien tot een handige bron van informatie voor eigenaars van woningen. Wil je zelf eens deze nieuwe tool testen? Neem dan een kijkje op www.woningpas.vlaanderen.be 

4. Het energieprestatiecertificaat (EPC) in een nieuw jasje
Op 4 januari 2019 werd het vernieuwde EPC (energieprestatiecertificaat) gelanceerd. Het EPC blijft verplicht bij het te koop en te huur stellen van woningen, maar het nieuwe EPC ziet er een stuk visueler uit dan zijn voorganger. Het vernieuwde EPC voorziet immers niet alleen een energiescore, maar ook een energielabel. Dit label gaat van A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht). Bovendien geeft het vernieuwde EPC op een geautomatiseerde manier tips en aanbevelingen om het label van uw woning of appartement te verbeteren. Voor wat de advertentieverplichting betreft, wordt sinds het moment van de inwerkingtreding van het vernieuwde EPC, ofwel een label ofwel de energiescore gepubliceerd. Oude EPC’s die vóór 1 januari 2019 opgesteld werden, hebben geen label, enkel een energiescore. Zolang men echter over een geldig EPC beschikt, moet men geen nieuw EPC laten opmaken.

5. Nieuwe regels voor (ver)huurders in Vlaanderen
Er zijn nieuwe spelregels van toepassing voor wie vanaf 1 januari 2019 een woninghuurovereenkomst afsluit in Vlaanderen. Hierbij speelt transparantie tussen de verhuurder en de huurder een grote rol: Enerzijds zal de verhuurder voldoende informatie moeten meegeven in zijn huurovereenkomst en in zijn publiciteit, anderzijds bepaalt het decreet nu expliciet dat de huurder de verhuurder op de hoogte zal moeten brengen van de eventuele gebreken waarvoor een herstelling nodig is. De te vermelden en te publiceren informatie omvat niet alleen de huurprijs, maar ook de lasten én de verbonden kosten aan het goed. Deze verplichting geldt ook indien de huurder een student is. Studenten krijgen trouwens een eigen huurregime, zodat ook zij in hun huisvesting beschermd worden. Er worden daarnaast regels uitgewerkt om discriminatie tegen te gaan. Het nieuwe decreet verduidelijkt verder de regels met betrekking tot de renovatiehuurovereenkomsten. Bovendien pakken de nieuwe regels een aantal onduidelijkheden aan met betrekking tot zware en minder zware herstellingen aan het goed. De huurwaarborg zal in de toekomst gelijk kunnen zijn aan 3 maanden huur. Last but not least: Het nieuw decreet maakt komaf met bepaalde onzekerheden ingeval de verhuurder of de huurder overlijdt.

Bron: Fednot